2024 부동산 양도소득세율 양도세 계산기 주택세 면제 조건
부동산을 누군가에게 양도하면 양도소득세, 줄여서 양도세라고 합니다.
일반 시민이 평생 양도세를 내는 일은 흔치 않습니다.
평생 2~3번만 내도 많은 금액입니다.
그래서 잘 모르고, 잘 모르면 두렵기도 합니다.
얼마인지 전혀 모르는 상황에서는 여러가지 소문을 듣고 실제 내야 할 금액보다 더 많은 세금을 내야 할까봐 걱정이 됩니다.
개인적으로는 세무사와 세금에 대해 상의하는 것이 가장 좋다고 생각하지만, 세무사에게 가기 전에 스스로 대략적으로 계산해 보는 것이 좋을 것 같습니다.
양도소득세율
우리나라 자본이득세의 기본 규칙은 매우 간단합니다.
과세표준이 결정되면 세율을 곱하고 누진공제를 공제합니다.
자본이득세율은 과세표준에 따라 다르지만 최소 6%에서 최대 45%까지입니다.
많은 사람들이 이 수치를 보고 “소득에 세율을 곱하면 너무 많은 거 아니냐!
”고 생각합니다.
그래서 두려움에 계산을 포기하고 나중에 내야 할 세금을 보고 깜짝 놀라는 것입니다.
이 계산에서 서울에 집 한 채를 소유한 최광자가 10년 전에 10억 원에 산 아파트를 올해 15억 원에 판다고 가정해 보겠습니다.
15억 원짜리 아파트를 팔 때 양도소득세는 얼마일까요?
이 경우 5억원의 이익이 발생하고, 구간에 따라 40%의 세율을 곱하여 2억원의 세금을 내야 한다고 생각하는 분들이 많습니다.
언뜻 보면 맞는 말 같지만 사실은 그렇지 않습니다.
5억원은 자본이득일 뿐 과세표준이 아니기 때문입니다.
과세표준에 세율을 곱한 것이기 때문에 과세표준이 어떻게 정해지는지 알아야 합니다.
또한 12억원 이하의 주택을 양도할 경우 단독주택 소유자라면 자본이득에 대한 세금이 부과되지 않습니다.
따라서 전혀 세금을 내지 않아도 될 수 있습니다.
자본이득세율에 곱한 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
1. 양도소득세 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비) 2. 과세대상 양도소득세 = 양도차익 x (양도가액 – 12억원) 3. 양도소득세액 = 과세대상 양도소득세 – 장기보유특별공제 4. 양도소득세 과세표준 = 양도소득액 – 기본공제(250만원) 5. 이렇게 양도소득세액 = 양도소득세 과세표준 x 세율 – 누진공제를 계산하면 실제 과세표준은 5억원 미만의 금액이 됩니다.
생각보다 훨씬 낮습니다.
양도소득세는 5억원인데 12억원 이하일 경우 비과세가 적용되므로 실제 과세대상 양도소득세도 따로 계산해야 합니다.
계산해보면 과세대상 양도소득세는 1억원 안팎이라는 걸 알 수 있습니다.
5억원 x (15억원 – 12억원) / 15억원 = 1억원 과세표준을 낮추는 데 가장 중요한 부분은 장기보유특별공제입니다.
주택을 오래 보유하여 거주할수록 공제받을 수 있는 공제액이 커집니다.
최대 공제액은 80%입니다.
즉, 양도소득이 1억원이더라도 장기보유특별공제 80%를 적용하면 양도소득이 2,000만원으로 줄어든다는 뜻입니다.
따라서 특별세액공제를 얼마나 잘 받느냐가 절세의 핵심이 됩니다.
또한 1년에 한 번씩 250만원의 공제가 적용된다는 사실도 빼놓을 수 없습니다.
과세표준 = 1억원 – (1억원 x 80%) – 250만원 = 1,750만원입니다.
이를 계산하여 과세표준을 도출한 후 양도소득세율에 곱하면 됩니다.
세율에 과세표준을 곱하고 누진공제액을 빼면 됩니다.
앞서 계산한 사례에서 과세표준이 1,750만원이었으므로 양도소득세율은 155%이고 누진공제액은 1,490만원이므로 산출세액은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
납부해야 할 총세액은 약 1,365,000원입니다.
여기에 지방소득세 10%를 더하더라도 산출세액은 1,750만원 x 10% – 126만원 = 1365만원입니다.
아무것도 모른 채 5억원에 40%를 곱해서 나오는 2억원과는 상당히 다릅니다.
그렇기 때문에 간단하더라도 직접 계산할 수 있어야 합니다.
세무사에게 가더라도 금액에 대한 대략적인 아이디어만 있다면 상담하기가 수월합니다.
물론 양도소득세는 그렇게 간단하게 계산할 수 있는 것이 아닙니다.
이는 소유한 주택의 수, 다른 주택을 언제 샀는지, 이전 주택을 언제 팔았는지, 얼마나 오래 살았는지, 얼마나 오래 보유했는지, 주택이 시골에 있는지 등 다양한 요소를 고려해야 하는 세금입니다.
자본 이득세와 “양도세”라는 용어를 포기한 세무 회계사를 “양도세”라고 부르는 것은 결코 우연이 아닙니다.
따라서 세무 회계사에게 가기 전에 상황을 매우 정확하게 정리하는 것이 중요합니다.
자본 이득세 계산기를 사용하여 미리 계산하는 것도 좋은 생각입니다.
그러나 계산기는 간단한 계산만 하며, 여전히 자신의 정보를 알고 입력해야 합니다.
자본이득세 계산기 – 부동산 계산기.com 부동산 계산기 DTI DSR LTV 등록 수수료 법률 수수료 공인 부동산 중개사 중개 수수료 종합 부동산세 재산세 자본이득세 공동소유 임대수익률 대출가능액 xn--989a00af8jnslv3dba.com 주택을 매도하는지, 단독주택 소유자인지, 기본공제를 받았는지, 공동소유인지, 규제지역인지, 2년 이상 거주했는지, 임대사업자인지, 장기임대세 면제를 받은 주택인지 등 입력해야 할 부분이 많습니다.
본인의 상황에 맞는 정보를 입력하고 계산을 클릭하면 위와 같은 과정의 결과가 계산기를 통해 표시됩니다.
자본이득세 면제 조건 1세대 단독주택 소유자인 경우 주택 매도로 인한 자본이득은 과세되지 않습니다.
거주하던 주택을 매도하는 것은 다른 주택을 매수할 의사를 포함하는 것으로 간주되기 때문입니다.
하지만 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.
1. 세대주와 모든 가구원이 단독주택 소유자여야 합니다.
즉, 가족이 다른 주택을 소유하지 않고 매도해야 한다는 뜻입니다.
자녀가 주택을 소유하고 있는 경우 세대 분리를 통해 단독주택 소유자가 되어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 주택을 2년 이상 소유하고 있어야 하며, 규제 지역인 경우 2년 거주도 필요합니다.
현재는 용산, 서초, 강남, 송파만 해당됩니다.
3. 비과세는 최대 12억원까지만 가능하며, 초과 금액은 비례적으로 과세됩니다.
자녀 세대 분리에 주의해야 합니다.
별도세대는 자녀가 30세 이상이거나, 결혼을 했거나, 기준중위소득 40% 이상일 때 인정되고, 그 외의 경우에는 별도로 거주자로 등록하더라도 동일세대로 인정되어 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.
부동산세 감면 1가구 1주택 양도소득세 면제 양도세 면제 조건 부동산세 감면 1가구 1주택 양도소득세 면제 양도세 면제 조건 주택을 양도할 때 발생하는 소득을 양도소득이라고 합니다… blog.naver.com 2024년 부동산 양도소득세율 양도세 계산기와 주택세 면제 조건을 살펴보았습니다.
복잡한 양도세를 두려워하지 말고, 계산방법에 따라 직접 계산해보세요. 생각보다 많은 세금은 나오지 않습니다!
다만 주택이 2채 이상이거나, 거주하지 않는 주택을 매도할 경우… 특별세를 받지 못하면 생각보다 많은 세금을 받을 수 있습니다!
이 경우 매도하기 전에 세무사와 상의해야 합니다.
판매 후 세무사는 당신을 위해 아무것도 할 수 없습니다.
, 끝.